'가압류'에 해당되는 글 2건

  1. 꼭 알아야 할 알쏭달쏭한 경제 용어
  2. 집 가진 가난뱅이 ‘하우스푸어’들의 생존법

 

신문을 보거나 TV를 볼 때, 자주 접하게 되는 단어들임에도 늘 한 귀로 듣고 흘리게 되는 용어들이 있습니다.

누군가 내가 알아야 할 경제 용어들을 알기 쉽게 정리해준다면 얼마나 좋을까요.

이런 고민을 하고 있는 레이디경향 독자들을 위해 생활 속에서 자주 접하지만 헷갈리는 부동산과 주식의 경제 용어들을 정리했습니다.


 

용적률 vs 건폐율
용적률이란 대지 면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율을 말한다. 연면적은 지하 면적을 제외한 지상 면적의 합계다. 이에 반해 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 뜻하는 것이다. 용적률을 제한하는 것은 도시 미관을 유지하고 토지를 효율적으로 활용하기 위한 것이고, 건폐율을 정한 목적은 지면상에 최소한의 빈 땅을 확보해 쾌적한 주거 환경을 조성하기 위함이다. 용적률은 건축물이 높아질수록 늘어나지만, 건폐율은 변하지 않는다. 건물의 1층 바닥을 건평이라고 한다.


공시지가 vs 기준시가
공시지가는 국토해양부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말한다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세 기준이 되고, 각종 공사 등을 하는데 보상 기준이 되기도 한다. 기준시가는 양도소득세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 적용되는 전용 면적 165.5 평방이하(50평) 이상의 아파트나 대형 연립주택의 거래 가격을 말한다. 통상 시세의 70~80%로 고시되며 매년 4월 30일 공시된다.


보존등기 vs 본등기vs 소유권이전등기 vs 말소등기
보존등기는 물권 취득자가 자기의 권리를 보존하기 위해 하는 등기로 보통 미등기 부동산의 소유권등기를 말한다. 본등기는 등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 말한다. 소유권 이전등기는 양도, 상속, 증여, 기타 원인에 의해 유상 혹은 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다. 말소등기는 기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다.


담보권 vs 저당권 vs 지상권
담보권은 어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리다. 보통은 담보물권을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도 담보까지도 포함된다. 저당권은 채무가 이행되지 않을 때 목적물을 경매해 그 대금에서 저당채권자가 다른 채권자보다 우선 변제를 목적으로 하는 담보물권으로 경매권과 우선변제권이 있다. 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 말한다.


가압류 vs 가처분
가압류는 금전채권 혹은 금전으로 환산할 수 있는 청구권에 대해 실시할 강제집행이 불가능할 경우, 미리 채무자의 재산을 압류 확보함으로써 강제집행을 보전하는 절차를 말한다. 가처분 신청은 긴급을 요하는 사건에 대해 빠른 시간 안에 법원의 결정을 구하는 제도다. 대개 정식 재판과 달리 심문 없이 서류만으로도 결정을 내릴 수 있다.


재건축 vs 재개발 vs 뉴타운
재건축은 정비기반시설이 양호한 가운데, 주거환경 개선을 위해 시행하는 것이다. 그 지역의 정비기반시설이 잘 갖춰져 있어 노후 주택만 헐고 그 자리에 주택만 다시 건축하는 것이다. 재개발은 정비기반시설 자체가 열악한 상태에서 사업을 진행하는 것으로 노후주택을 헐고 아파트만 짓는 게 아니라, 학교, 도로 등의 기반시설까지 함께 개발하는 것이다. 뉴타운은 규모가 작은 재개발구역의 특성상 정비기반시설이 들어가기 어렵기 때문에 여러 개의 재개발구역을 묶어 개발하는 것을 말한다. 면적이 큰 만큼 계획적인 재개발이 가능하다.


DTI(총부채상환비율) vs LTV(주택담보대출비율)
총부채상환비율이란 금융부채 상환액이 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 말한다. 예를 들어 연소득이 1천만원이고, 금융부채 상환액이 4백만원이면 총부채상환비율은 40%가 된다. 주택담보대출비율은 주택가격 대비 대출비율을 말한다. 즉, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미한다.


사이드 카(Side Car) vs 서킷 브레이커(Circuit Breakers)
사이드 카란 선물가격이 전일 종가 4% 이상 등락한 시세가 1분간 지속될 경우, 주식시장의 프로그램 매매호가가 5분간 효력이 정지되는 제도다. 이는 주가가 급격하게 오르거나 떨어질 때 일시적으로 프로그램 매매를 중단시킴으로써 시장을 안정시키기 위해 운용된다. 서킷 브레이커란 일종의 공습경보라고 할 수 있다. 선물 서킷 브레이커는 선물가격이 전일 종가 5% 이상 변동 상태가 1분간 계속되는 경우로, 5분간 선물거래의 매매체결을 중단한 뒤 10분간 호가를 접수해 단일가격으로 체결된다.

특히 현물 주식시장에 서킷 브레이커가 발생하는 경우는 코스피가 전일 종가지수 대비 10% 급등하거나 폭락해 1분 이상 지속될 때 발동한다. 이 경우 20분간 현물, 선물, 옵션의 주문이 중단되고 이후 10분간 동시호가를 접수해 매매를 재개한다. 서킷 브레이커는 투자자에게 냉정을 찾을 수 있는 시간적 여유를 주자는 취지다.


선물(Futures Trading) vs 옵션(Option)
선물이란 선매매하고 후물건 인수도 하는 거래 방식을 말한다. 장래의 일정 시점에 수량, 규격, 품질 등의 표준화되어 있는 특정 대상물을 계약 체결시에 정한 가격으로 인도, 인수할 것을 약속하는 계약으로 거래소에서 이루어지는 거래다. 거래소 이외에 개인 간의 직거래를 하는 것이 선도거래(Forward Trading)다. 옵션이란 정해놓은 기간 내에 지정된 상품을 약속된 가격으로 매매하는 권리를 거래하는 것을 말한다. 스톡옵션, 콜옵션, 풋옵션 등이 있다.


뮤추얼 펀드(Mutual Fund) vs 사모 펀드(Private Equity Fund) vs 헤지 펀드(Hedge Fund)
뮤추얼 펀드란 일반 투자자들이 돈을 모아 하나의 페이퍼 컴퍼니를 만들고 펀드매니저를 선정, 투자를 맡기는 것으로 철저하게 운용실적대로 배당이 이루어지며 투자손익에 대한 책임도 투자자들이 진다. 투자 대상은 주식과 채권, 기업어음 등 유가증권이 주를 이룬다. 사모 펀드란 소수의 투자자로부터 사모방식으로 자금을 모아 주식이나 채권에 투자하는 펀드다. 공모펀드와는 달리 운용대상에 제한이 없는 만큼 자유로운 운용이 가능하다. 이에 이익이 발생할 만한 어떠한 투자 대상에도 투자할 수 있다. 헤지 펀드란 개인이나 기관 투자자들로부터 모은 돈의 이윤을 극대화하기 위한 일종의 투자신탁 형태를 말한다. 헤지 펀드는 수익이 나는 곳이면 세계 어디든 외환, 주식, 채권, 상품을 가리지 않고 공격적인 형태의 투매를 한다.


전환사채(Convertible Bond) vs 신주인수권부사채(Bond with Warrant)
전환사채란 사채로 발행됐지만 일정 기간 경과 후 소유자의 청구에 의해 주식(보통주)으로 전환할 수 있는 채권이다. 평소에는 채권이자를 받다가 결정적인 시점에 주식으로 전환해 이익을 챙길 수 있는 일석이조의 투자 상품이다. 신주인수권부사채란 사채권자에게 사채 발행 이후에 기채회사가 신주를 발행하는 경우 미리 약정된 가격에 따라 일정한 수의 신주 인수를 청구할 수 있는 권리가 부여된 사채다. 따라서 사채권자는 보통 사채의 경우와 마찬가지로 일정한 이자를 받으면서 만기에 사채금액을 상환받을 수 있다. 동시에 자신에게 부여된 신주인수권을 가지고 주식시가가 발행가액보다 높은 경우 회사 측에 신주의 발행을 청구할 수 있다.


랩어카운트(Wrap Account) vs 펀드랩(Fund Wrap)
랩어카운트란 증권사가 일정한 비율의 수수료를 받고 고객에게 가장 적합한 투자전략, 유가증권 포트폴리오 구축에 대한 상담 서비스와 부수적인 업무를 일괄 처리하는 금융상품이다. 즉, 증권회사에서 고객이 예탁한 재산에 대해 자산 구성에서부터 운용 및 투자 자문까지 통합적으로 관리해주는 종합금융서비스라고 할 수 있으며, 선진국에서는 투자은행의 보편적인 영업 형태다. 펀드랩이란 여러 펀드를 하나의 묶음으로 엮어 운용하는 펀드 간접투자상품이다. 운용사가 고객을 대신해 펀드의 선택, 투자 비율 및 투자시기 등을 고려해 투자하기 때문에 자산을 효율적으로 배분, 관리할 수 있다는 장점이 있다.


이머징 마켓(Emerging Market)

이머징 마켓은 보통 개발도상국 가운데 상대적으로 경제성장률이 높고, 산업화가 빠른 속도로 진행되고 있는 국가의 증시를 일컫는다. 이에 포함되는 국가로는 우리나라를 비롯해 러시아, 동유럽 국가, 브라질, 중국 등이 대표적이다. 이들 증시의 특징은 성장성은 높게 평가되나 그만큼 손실 위험도 적지 않다는 것이다.

 

 

하우스푸어라는 말 많이 들어보셨지요? 

과도한 대출로 집을 마련했으나 금리인상으로 인한 이자 부담 때문에 힘겹게 살아가는 사람을 말합니다. 

 

무리한 대출로 내 집 마련의 꿈은 이루었으나 꿈을 이룬 즐거움도 잠시,

매월 지출되는 이자와 대출상환 비용으로 허덕이고 있는 것인데요.

무리한 대출을 통한 주택 구입은 하우스푸어로 이르는 지름길입니다!

특히 우리나라의 불안정한 부동산 정책 안에서는 누구나 피할 수 없는 문제가 아닐까 합니다.

 

가져도 가졌다 말 못하고 속병을 앓는 하우스푸어들의 내 집, 내 자산 지키는 6가지 방법을 알아봅니다.

 

 

 

 

 


1 전세 만기 때 유입되는 전세금 인상분 현금을 노려라
현재 하우스푸어 입장에서는 전세가격이 하락하지 않는 상태여서 다행이다. 전세가격이 상승하는 상태인 경우 버틸 수 있는 여력이 생긴다. 전세가격 상승은 비단 강남 특정 단지나 서울 지역에만 국한된 것이 아니라 수도권 전체에서도 비슷한 양상을 띠고 있다. 현재 대출과 낮은 전세금으로 고생하고 있더라도 결국 입주물량이 급감하는 올해나 내년에는 전세난이 불가피해지면서 전세금의 인상분이 유입될 수밖에 없는 것이다. 따라서 전세금 상승분이 하우스푸어들에게는 든든한 버팀목이 될 것이다.


2 중도금 대출 보증을 선 시공사 발목을 잡아라

 

분양권 가격이 급락했을 경우 하우스푸어가 자신의 자산을 지키는 방법이다. 때로는 물귀신 작전이 하우스푸어에서 탈출하는 전략 중 하나가 된다. 아파트를 분양받은 계약자들이 힘들어하는 경우는 분양가 대비 큰 폭으로 떨어진 마이너스 프리미엄 분양권을 보유하면서 동시에 이자까지 꼬박꼬박 빠져나가는 상황이다. 중도금 대출을 받을 때 건설사인 시공사와 사업주체인 시행사가 공동으로 중도금 대출에 대한 연대보증을 해주는데 하우스푸어가 된 경우, 이런 건설사 발목을 잡을 필요가 있다. 분양권을 포기해야 하는 경우, 입주 시점에 중도금 대출을 상환하지 않으면 건설사는 은행 측에 대신 변제를 해줘야 한다. 이를 위해서는 계약해제 요구와 입주불가 사유 등을 담은 내용증명을 건설사와 은행 측에 보내는 것이 좋은데 거창할 필요는 없다. 필요한 부분만 기재하고 계약해제와 중도금 상환 어려움에 대한 사정만 담으면 무방하다.


3 일시적인 신용불량 등재를 너무 겁내지 마라
하우스푸어 탈출의 기본 원칙은 사실상 투자가치가 없거나 시세가 급락한 아파트나 분양권을 위해 통장 잔고가 줄어드는 상황을 만들지 않는 것이다. 수도권에 쏟아지는 비분양가 상한제 물량 아파트단지들의 입주물량이 많으면 입주 예정자들이 모여 분양가 할인이나 잔금유예를 요구하는 취지로 중도금 이자 납부 거부나 잔금 납부 거부 같은 강경투쟁을 할 수도 있다. 그럴 때 흔히 건설사나 은행 측에서는 원리원칙대로 중도금 대출이자를 안 낼 경우 신용불량자로 등록하겠다고 으름장을 놓는다. 실제 이런 경우, 지레 겁을 먹어 입주예정자협의회에서 일탈하는 계약자들이 많다. 그러나 일시적인 신용불량과 악성 신용불량은 분명히 차이가 있으니 걱정할 필요 없다. 협의가 어느 정도 진행되고 일시적인 불이익 등은 타결을 보는 경우가 대부분이어서 크게 문제 될 게 없기 때문이다.


4 가압류를 대비해 다른 자산은 미리미리 정리하라
악성 미분양 아파트를 산 하우스푸어라면 입주 시점 상황을 살펴가며 최악의 경우에는 계약해제를 요구하고 입주 포기를 해야 한다. 이런 아파트를 붙들고 있어봐야 시세 회복 기간도 길고 마이너스 폭이 너무 크기 때문에 잔금을 치르는 것보다 차라리 입주를 포기 하는 것이 손실을 최소화할 수 있는 고육지책이다. 입주를 포기하는 경우 가장 좋은 시나리오는 소위 집도, 절도 없는 사람이다. 위에 언급했듯이 어차피 계약금 정도만 포기하면 된다. 그러나 다른 부동산이나 재산이 많은 경우가 문제다. 입주를 포기할 경우 건설사가 대위변제를 하지 않고 끝까지 버티면 혹시라도 은행에서 가압류가 들어올 수 있기 때문이다(건설사가 부도 직전이나 극심한 경영 악화가 아니라면 대신 변제할 것이다. 그러나 현재 부동산 시장이 좋지 않아 건설사 자금난이 벌어졌을 때 상황이다). 최악의 상황을 대비해 부동산이나 타 자산은 가급적 정리하는 것이 좋다. 이 정도의 상황까지 가면 안 되겠지만 말이다.

 

5 ‘언더워터’만 아니라면 절대로 포기하지 마라

‘언더워터(Under Water)’는 ‘물 아래’라는 의미이며 이는 순자산의 가치가 대출금이나 차입금보다 더 낮아진 주택을 의미한다. 따라서 언더워터에 봉착한 부동산이라면 부득불 손절매나 포기가 불가피하다. 부동산 폭락 사태를 겪은 미국 주택의 약 22%가 집값이 대출금보다 낮은 이른바 ‘언더워터’ 상태라고 한다.
그러나 우리나라의 주택담보대출 규제는 세계적으로 강도가 높은 편이며 총부채상환비율(DTI) 외에도 담보인정비율(LTV) 등으로 집값의 60% 이상을 대출받기는 매우 까다롭다. 따라서 우리나라의 경우 언더워터에 직면한 주택은 극히 제한적이다. 강남의 주택 중에서도 언더워터가 된 경우는 극히 일부에 불과하다. 이들은 대출 비중이 높다는 이유로 하우스푸어로 몰아붙이기 바쁘지만 사례를 꼽기 힘들 정도로 미미한 수치일 뿐이다. 결국 문제는 시간과의 싸움이다. 적어도 올해 이후에는 시장이 나아질 것이므로 지금 섣불리 침체 막바지에 멀쩡한 주택을 포기하는 것은 현명하지 못한 선택이 될 것이다.


6 혼자 끙끙 앓지 말고 전문가의 조언을 들어라
시장이 잘 돌아가고 시세차익을 누리며 부동산 경기가 호황일 때는 부동산 투자 고수가 아니라도 집을 잘 구입할 수 있다. 그러나 시장이 침체되고 불황일수록 신중하게 판단해야 하며 최대 2명 이상의 전문가에게 조언을 듣는 것이 좋다. 요즘은 부동산 전문가들이 운영하는 인터넷 카페들이 있고 카페 내에 답변을 제공해주는 무료상담실이나 묻고 답하기 코너가 있다. 언제든 중요한 결정을 하기 전에 최소한의 조언을 들어보는 것이 좋다.

 

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