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  1. 집 가진 가난뱅이 ‘하우스푸어’들의 생존법

 

하우스푸어라는 말 많이 들어보셨지요? 

과도한 대출로 집을 마련했으나 금리인상으로 인한 이자 부담 때문에 힘겹게 살아가는 사람을 말합니다. 

 

무리한 대출로 내 집 마련의 꿈은 이루었으나 꿈을 이룬 즐거움도 잠시,

매월 지출되는 이자와 대출상환 비용으로 허덕이고 있는 것인데요.

무리한 대출을 통한 주택 구입은 하우스푸어로 이르는 지름길입니다!

특히 우리나라의 불안정한 부동산 정책 안에서는 누구나 피할 수 없는 문제가 아닐까 합니다.

 

가져도 가졌다 말 못하고 속병을 앓는 하우스푸어들의 내 집, 내 자산 지키는 6가지 방법을 알아봅니다.

 

 

 

 

 


1 전세 만기 때 유입되는 전세금 인상분 현금을 노려라
현재 하우스푸어 입장에서는 전세가격이 하락하지 않는 상태여서 다행이다. 전세가격이 상승하는 상태인 경우 버틸 수 있는 여력이 생긴다. 전세가격 상승은 비단 강남 특정 단지나 서울 지역에만 국한된 것이 아니라 수도권 전체에서도 비슷한 양상을 띠고 있다. 현재 대출과 낮은 전세금으로 고생하고 있더라도 결국 입주물량이 급감하는 올해나 내년에는 전세난이 불가피해지면서 전세금의 인상분이 유입될 수밖에 없는 것이다. 따라서 전세금 상승분이 하우스푸어들에게는 든든한 버팀목이 될 것이다.


2 중도금 대출 보증을 선 시공사 발목을 잡아라

 

분양권 가격이 급락했을 경우 하우스푸어가 자신의 자산을 지키는 방법이다. 때로는 물귀신 작전이 하우스푸어에서 탈출하는 전략 중 하나가 된다. 아파트를 분양받은 계약자들이 힘들어하는 경우는 분양가 대비 큰 폭으로 떨어진 마이너스 프리미엄 분양권을 보유하면서 동시에 이자까지 꼬박꼬박 빠져나가는 상황이다. 중도금 대출을 받을 때 건설사인 시공사와 사업주체인 시행사가 공동으로 중도금 대출에 대한 연대보증을 해주는데 하우스푸어가 된 경우, 이런 건설사 발목을 잡을 필요가 있다. 분양권을 포기해야 하는 경우, 입주 시점에 중도금 대출을 상환하지 않으면 건설사는 은행 측에 대신 변제를 해줘야 한다. 이를 위해서는 계약해제 요구와 입주불가 사유 등을 담은 내용증명을 건설사와 은행 측에 보내는 것이 좋은데 거창할 필요는 없다. 필요한 부분만 기재하고 계약해제와 중도금 상환 어려움에 대한 사정만 담으면 무방하다.


3 일시적인 신용불량 등재를 너무 겁내지 마라
하우스푸어 탈출의 기본 원칙은 사실상 투자가치가 없거나 시세가 급락한 아파트나 분양권을 위해 통장 잔고가 줄어드는 상황을 만들지 않는 것이다. 수도권에 쏟아지는 비분양가 상한제 물량 아파트단지들의 입주물량이 많으면 입주 예정자들이 모여 분양가 할인이나 잔금유예를 요구하는 취지로 중도금 이자 납부 거부나 잔금 납부 거부 같은 강경투쟁을 할 수도 있다. 그럴 때 흔히 건설사나 은행 측에서는 원리원칙대로 중도금 대출이자를 안 낼 경우 신용불량자로 등록하겠다고 으름장을 놓는다. 실제 이런 경우, 지레 겁을 먹어 입주예정자협의회에서 일탈하는 계약자들이 많다. 그러나 일시적인 신용불량과 악성 신용불량은 분명히 차이가 있으니 걱정할 필요 없다. 협의가 어느 정도 진행되고 일시적인 불이익 등은 타결을 보는 경우가 대부분이어서 크게 문제 될 게 없기 때문이다.


4 가압류를 대비해 다른 자산은 미리미리 정리하라
악성 미분양 아파트를 산 하우스푸어라면 입주 시점 상황을 살펴가며 최악의 경우에는 계약해제를 요구하고 입주 포기를 해야 한다. 이런 아파트를 붙들고 있어봐야 시세 회복 기간도 길고 마이너스 폭이 너무 크기 때문에 잔금을 치르는 것보다 차라리 입주를 포기 하는 것이 손실을 최소화할 수 있는 고육지책이다. 입주를 포기하는 경우 가장 좋은 시나리오는 소위 집도, 절도 없는 사람이다. 위에 언급했듯이 어차피 계약금 정도만 포기하면 된다. 그러나 다른 부동산이나 재산이 많은 경우가 문제다. 입주를 포기할 경우 건설사가 대위변제를 하지 않고 끝까지 버티면 혹시라도 은행에서 가압류가 들어올 수 있기 때문이다(건설사가 부도 직전이나 극심한 경영 악화가 아니라면 대신 변제할 것이다. 그러나 현재 부동산 시장이 좋지 않아 건설사 자금난이 벌어졌을 때 상황이다). 최악의 상황을 대비해 부동산이나 타 자산은 가급적 정리하는 것이 좋다. 이 정도의 상황까지 가면 안 되겠지만 말이다.

 

5 ‘언더워터’만 아니라면 절대로 포기하지 마라

‘언더워터(Under Water)’는 ‘물 아래’라는 의미이며 이는 순자산의 가치가 대출금이나 차입금보다 더 낮아진 주택을 의미한다. 따라서 언더워터에 봉착한 부동산이라면 부득불 손절매나 포기가 불가피하다. 부동산 폭락 사태를 겪은 미국 주택의 약 22%가 집값이 대출금보다 낮은 이른바 ‘언더워터’ 상태라고 한다.
그러나 우리나라의 주택담보대출 규제는 세계적으로 강도가 높은 편이며 총부채상환비율(DTI) 외에도 담보인정비율(LTV) 등으로 집값의 60% 이상을 대출받기는 매우 까다롭다. 따라서 우리나라의 경우 언더워터에 직면한 주택은 극히 제한적이다. 강남의 주택 중에서도 언더워터가 된 경우는 극히 일부에 불과하다. 이들은 대출 비중이 높다는 이유로 하우스푸어로 몰아붙이기 바쁘지만 사례를 꼽기 힘들 정도로 미미한 수치일 뿐이다. 결국 문제는 시간과의 싸움이다. 적어도 올해 이후에는 시장이 나아질 것이므로 지금 섣불리 침체 막바지에 멀쩡한 주택을 포기하는 것은 현명하지 못한 선택이 될 것이다.


6 혼자 끙끙 앓지 말고 전문가의 조언을 들어라
시장이 잘 돌아가고 시세차익을 누리며 부동산 경기가 호황일 때는 부동산 투자 고수가 아니라도 집을 잘 구입할 수 있다. 그러나 시장이 침체되고 불황일수록 신중하게 판단해야 하며 최대 2명 이상의 전문가에게 조언을 듣는 것이 좋다. 요즘은 부동산 전문가들이 운영하는 인터넷 카페들이 있고 카페 내에 답변을 제공해주는 무료상담실이나 묻고 답하기 코너가 있다. 언제든 중요한 결정을 하기 전에 최소한의 조언을 들어보는 것이 좋다.

 

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